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アパート(apart)とは、建物の内部を複数に区切り、それぞれを独立した住居として居住者に賃貸する集合住宅。英語「アパートメント(apartment)」を元にした和製英語。

同種の共同住宅のうち、比較的大規模・豪華なものは「マンション」と称されることが多い。

日本では関東大震災後に同潤会アパートが建設された。鉄筋コンクリート造の集合住宅は都市居住の中でも質の高いものであったが、のちに木造で質の低い賃貸の集合住宅にもアパートという名称が付けられるようになった。差別化を図るため、マンション（本来は邸宅の意味）という名称がよく使われるようになった。

不動産取り引きの通称として、構造的な区分からは木造、軽量鉄骨造、で建築された建築物を指す。これに対し、マンションは鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄骨造、もしくはその他の構造で建築されたものを指す。

これらでは集合住宅の性質上、隣室へ室内で立てた音が伝わりやすい。騒音による隣人間のトラブルもしばしば起こっており、このほかにも火災や水漏れ等の被害が隣家・階下に伝播する等して問題となるケースも聞かれる。

なお、米軍統治の歴史があり、気候の関係上木造や鉄骨造の家屋の少ない沖縄では、鉄筋コンクリート造の集合住宅も一般にアパートと呼ばれており、マンションという用語は主として日本本土の資本により近年建造された高層住宅に対してのみ用いられる。

階数的には木造、軽量鉄骨造の構造上の制限により2階建てなどの低層住宅が多い。マンションには低層住宅、中高層住宅、高層住宅、もしくは超高層住宅があり、階数による区別はないが、一般的な概念としては中高層住宅、高層住宅の住宅用途の建物をマンションと呼ぶ場合が多い。

建物規模、敷地規模および戸数の観点から前項の一般的な概念によるマンションに比べてアパートは203階建ての小規模・低層が多く、建築設備的にエレベータが設置されたアパートは稀（まれ）である。

建築基準法上はマンションと同じ共同住宅に区分されるもののほか、２階建以上でも長屋住宅に区分されるものがあり、両者は共有通路の要否で異なる。（共有通路を経なければ各戸に入れないのが共同住宅）

尚、古い表現として2階建までのアパートを「コーポ」と称することもある。関西地方ではかつて、水まわりの独立したアパートのことを文化住宅と呼称した。

マンション（和製英語:Mansion）とは、日本語ではアパートより大型の集合住宅を表す一般名詞として、主にマスコミ関係の間で使われている。ただし、語源である英語では豪邸などの意味で用いられる。マンションと豪邸をわけて紹介するのがマスコミでは普通なので、混乱が生じている。本記事では主に日本語での用法について述べる（定義および英語での用法についての詳細は下記を参照）。

マンションとは、日本語では比較的大規模な集合住宅を指す。マンションという語は、日本のディベロッパーが高級な共同住宅の名称を付ける際、ロンドンなどで共同住宅の名称に用いられている名称のうちから「マンション」を選んだことから、日本語では広く共同住宅を指す名詞として定着しつつある。しかし、英語では、Mansion（英）は、主に豪邸を示す言葉であり、日本語で言うような「共同住宅」を意味する一般名詞として用いられることは、ほとんどない。

なお、マンションといった場合、その建物や付属施設、敷地までを含む場合もあれば、一つの専用部分のみを指す場合もある。たとえば、「このマンションは100戸ある」という場合は建築物全体を指し、「マンションを借りる」という場合は専用部分を指すものと考えられる。

日本で言うところのマンションは、比較的大規模な集合住宅を指す。マンションの定義は、マンションに係わるそれぞれの立場によって異なるが、寄宿舎や病室などを除いた共同住宅のうち、比較的大規模なものを指すことが多い。また、同じく集合住宅を指す「アパート」という言葉が、小規模なもの、木造や軽量鉄骨造のもの、賃貸物件を指していることが多いのに対し、「マンション」という言葉は比較的大規模で、構造としては基本的には鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造または、鉄骨造を指すのに用いられる。そして所有形態としては、「アパート」が一般に賃貸であるのに対し、「マンション」は分譲（区分所有法）されるものが多い、という相違点がある。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律における定義では、複数の店舗や事務所と居住となる専有部分が1戸以上ある建物で、区分所有者が最低2名以上いること。これには設備や土地も含まれる。これは、「この法律は、土地利用の高度化の進展その他国民の住生活を取り巻く環境の変化に伴い、多数の区分所有者が居住するマンションの重要性が増大していることに鑑み（以下略）」とされていることからもわかるように、分譲マンションにおける管理を想定したものであるため、オーナーが1人で賃貸に供されているマンションなどは、ここではマンションとされない。ただし、二人以上いた区分所有者が一人になった場合でも、区分所有法は適用される。

国土交通省では、マンションとは「中高層（３階以上）で分譲・共同住宅、鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリートまたは鉄骨造の住宅」と定義している。

地上権（ちじょうけん）とは、民法に規定された用益物権の一つで、工作物または竹木を所有するためなどの目的で、他人の土地を使用する権利のこと（第265条）である。
以下において、民法の条文に言及するときは、条文の番号のみを記述する。

民法では工作物や竹木の所有が地上権の目的として挙げられている（268条）。耕作や牧畜を目的とする場合には、永小作権（270条）を設定すべきであるから、地上権を設定することはできない。
地租改正により、一物一権主義が原則となり、従来認められてきた上土権などの下位所有権の存続が困難となったため、それに代わる権利として永小作権、地役権などとともに法定の用益物権として規定された。ただし、多くの場合、土地の利用権の設定は賃貸借契約によってなされるのが普通であり、地上権が用いられるのは例外的な場合に留まる。

土地使用権
地上権者は目的の範囲内で土地を使用する権利を有する（265条）。地上権者間あるいは地上権者と土地所有者との関係については原則として相隣関係の規定が準用される（第267条）。
地上権の処分権
土地賃借権とは異なり、地上権者は土地所有権者の承諾なしに地上権を第三者に賃貸あるいは譲渡できる。

地代支払義務
地上権が有償である場合には地上権者は土地所有者に地代を支払う義務を負う。地代が定期払いの場合には274条から第276条までの規定が準用され、また、その性質に反しない限り賃貸借に関する規定が準用される（266条）。
工作物等の収去義務（第269条） 

借地借家法（しゃくちしゃっかほう、平成3年10月4日法律第90号）は、建物の所有を目的とする地上権・土地賃貸借（借地契約）と、建物の賃貸借（借家契約）について定めた特別法である。「しゃくちしゃくやほう」とも呼ばれる。

本法の成立により、建物保護ニ関スル法律（明治42年5月1日法律第40号、建物保護法）・借地法（大正10年4月8日法律第49号）・借家法（大正10年4月8日法律第50号）は廃止された。なお本項で借地借家法の条文を引用する場合、条数のみを挙げる。

立法趣旨は、土地や建物の賃貸借契約における借主（借地人、借家人、店子）の保護にある。これらの賃貸借契約についての規定は、民法典にも存在する。しかし、民法典の規定は自由主義思想を背景に、当事者の個性を重視せず、抽象的にしか把握しない。そのため、契約当事者には形式的な平等しか保障されていないといえる。ところが現実の賃貸借契約においては多くの場合、貸主（大家）と借主（店子、借家人）との力関係には差がある。そのため、両当事者の実質的な平等を保障し、一般に弱い立場に置かれがちである借主の保護を図ったものである。また、資源としての建物の保護（まだ使用できる建物を早期に取り壊さなければならない状況を極力減らす）をも図られているといわれる。

もっとも、こうした趣旨は借地法、借家法及び建物保護法から引き継いだものであり、本法によって初めて取り入れられたものではない。本法はそれら借地人や借家人を保護する目的で制定された3法を統合したものである。なお、農地の賃貸借契約については農地法により借地人の保護が図られている。

借地借家法は、民法に規定された賃貸借契約の原則を現代社会の実状に合わせて修正している。まず、借地人及び借家人が土地建物の新所有者に対して比較的容易に自己の権利を対抗できるようにした。また、借地・借家契約について、その期間をできるだけ長く設定し、かつ契約更新を強制して契約が容易には終了できないようにした。そして、借地に関しては、借地権の譲渡や転貸をする際に本来必要な地主の承諾を得なくても代わりに裁判所の許可を得ればよいとされた。さらにこれら借地借家法の規定は、借家人に不利な特約をしてその内容を変更してはならないという片面的強行規定という方法がとられている。逆に、借家人に有利な特約は許される。

以上は土地建物の賃借人にとって有利な規定であるが、そうでないものも本法には含まれる。それが定期借地権・定期借家権である。

都市再生機構（としさいせいきこう）とは、大都市や地方中心都市における市街地の整備改善や賃貸住宅の供給支援、UR賃貸住宅（旧公団住宅）の管理を主な目的とした国土交通省所管の独立行政法人である。略称は都市機構またはUR、愛称はUR都市機構。2004年7月1日、都市基盤整備公団と地域振興整備公団の地方都市開発整備部門が統合され、設立された。運営形態、業務範囲などは独立行政法人都市再生機構法によって定められている。主な収益はUR賃貸住宅の家賃収入や市街地整備による土地の売却益である。本社は神奈川県横浜市中区にある。

高度経済成長期の1955年、中産階級に良質な住宅を供給する目的で日本住宅公団が設立された。当時は都市への人口流入が進み、住宅が極端に不足していた。1956年に第一号の金岡団地（堺市、賃貸）と稲毛団地（千葉市、分譲）が完成、1960年代には東京や大阪の郊外でニュータウンなどの多数の団地が建設された。1970年代には都市再開発事業も手がけるようになった。

1981年、日本住宅公団と宅地開発公団が統合され、住宅・都市整備公団（住都公団）が設立された。経済が安定期に入って住宅の需要が減少したことに伴い、建設する住宅の量から質への転換を図るようになった。また、都市公園の整備などにも力を入れるようになった。1995年の阪神・淡路大震災では約2万戸の復興住宅を建設するなど、被災地の復興に大きな役割を果たした。1999年、住宅供給より都市整備に重点を置く都市基盤整備公団（都市公団）に改組し、分譲住宅の供給を停止、都市基盤整備および賃貸住宅の供給のみを行う組織となった。

2004年、都市基盤整備公団と地域振興整備公団の地方都市開発整備部門が統合され、都市再生機構が設立された。初代理事長には都市基盤整備公団総裁の伴襄が就任。これにより賃貸住宅の名称は公団住宅からUR賃貸住宅に変わった。鉄道事業（公団線小室駅?印旛日本医大駅）は京成電鉄が設立した千葉ニュータウン鉄道に移管した。 現在中心市街地活性化の一環として、都市再生大学校を主催している。

賃貸住宅（ちんたいじゅうたく）とは、賃貸借の契約に基づき他人に貸し出すことを目的とした居住用建物全般を指す。

賃貸住宅は大別して以下の分類がある。

新築時から貸し出し目的で建築されるもの。
住宅を購入した後に経済的な理由で手放した物件を新たな購入者が直接住まうことをせずに家賃収入を得るために一定の要件で貸し出す建物。
購入後に転勤等で直接居住できず一定の期間だけ不動産業に仲介を依頼し第三者に貸し出す建物。